垂危的WeWork却成散户新宠，若破产将冲击美国商业地产

　　WeWork的困境会给美国多个城市的商业地产带来 “系统性冲击”。

　　共享经济鼻祖WeWork成为散户对战华尔街的新落点。

　　上周二，在WeWork于第二季度财报中表示“公司持续经营的能力存在很大疑问”后，华尔街最后看好WeWork的分析师也缴械投降，将其评级调为中性。而仅一天后，WeWork却成为了最新的“散户概念股”，连续两个交易日被美国散户大举推升。

　　对此，分析师表示，目前做多WeWork极度不理性。行业人士还认为，WeWork的困境可能给美国商业地产造成“系统性冲击”，而纽约首当其冲。

　　分析师“缴械投降”

　　WeWork的困境似乎永无止境：自今年3月以来，其股价始终不足1美元，过去两个月来没有首席执行官（CEO），商业地产行业又整体处于寒冬。

　　终于，在8月8日美股盘后公布的第二财季业绩中，WeWork称，“严重怀疑”公司能否持续经营，目前的亏损、预计的现金需求、较高的办公空间会员流失率和流动性水平都引发了这种担忧。公司能否持续经营主要取决于未来12个月在削减租赁成本、控制开支并限制资本支出、提高营收水平以及筹措资金等方面的成效。公司临时CEO戴维·托利（David Tolley）表示，商业地产供应过剩、灵活办公空间的市场竞争加剧以及不确定的经济状况损害了该公司的业绩。

　　2019年，WeWork带着“共享经济”的光环筹备上市，但就在即将首次公开募股（IPO）之际，公司宣布终止IPO进程。摩根士丹利首席美国股票策略师威尔逊（Mike Wilson）当时称，WeWork IPO的失败标志着一个时代的结束，为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。

　　几经波折，WeWork最终于2021年10月上市。但自那时起，其股价暴跌99%，市值蒸发了超110亿美元。在上周自称经营困难后，9日，该股下跌39%，创下13美分的历史新低。其债券表现同样惨烈。根据Trace的数据，公司于2025年到期、利率为7.875%的无担保票据上一次易手时的交易价格为34美分。

　　此情此景，连华尔街最后一位看好WeWork的分析师——BTIG的分析师凯西伍德（Thomas Catherwood）都不得不“缴械投降”。此前，他仍对客户称，WeWork的股票有投资潜力。而在8日WeWork自行警示风险后，他在9日的投资者报告中承认“我们错了”。他将WeWork的评级从“建议买入”下调至 “中立”。

　　凯西伍德并非今年来唯一一位放弃“买入”建议的华尔街分析师。年初时，尽管WeWork已举步维艰，仍有六名华尔街分析师给予其 “买入”评级。

　　这些分析师也并非完全无据可依。WeWork在3月与一些最大的债权人和软银集团达成协议，将其债务负担削减约15亿美元，并延长其他债务到期日。但仅仅两个月后，动荡再起。5月，在任职三年后，公司CEO马瑟拉尼（Sandeep Mathrani）突然辞职。此后，WeWork始终没有找到新的CEO。

　　慢慢地，分析师都开始失去信心。Piper Sandler的分析师格德法波（Alexander Goldfarb）在5月对WeWork进行了抨击，因为其股价今年下跌了逾80%。瑞银分析师卡莱莫（Alex Kramm）6月对该股改持“中性”评级。上周，金融经纪公司Cantor Fitzgerald的分析师诺博劳赫（Brett Knoblauch）完全放弃了对WeWork的关注。在凯西伍德也调降评级后，华尔街年初依旧建议“买入”WeWork的6名分析师已集体缴械投降。

　　但美股散户们似乎不以为然。在紧随其后的交易日——上周四，散户们就开始疯狂“抬轿”WeWork。WeWork上周四盘中一度大涨153%至0.33美元，最终收涨43%报0.18美元。上周五，WeWork盘中再度暴涨44%至0.2663美元，最终涨10.38%，收于0.20美元上方。散户的大量期权放大了涨幅，该股看涨期权的数量超过看跌期权100多倍，其中3个最活跃的期权是不同到期日的0.50美元看涨期权。

　　“散户概念股”再度出现？

　　这并非美国散户近期首次推高新一波“散户概念股”，比如特百惠品牌（Tupperware Brands Corp．）、露华浓（Revlon Inc.Inc．）和赫兹环球控股（Hertz Global Holdings Inc．）都是经营陷入困境，但依旧被散户疯狂做多的标的。

　　Interactive Brokers LLC的首席策略师索尼克（Steve Sosnick）称：“这完全不理性、不合理。但如果一种非理性的策略继续奏效，人们就会继续这样做。”WeWork股价自2021年的IPO价格仍下跌了约95%，市值蒸发了110多亿美元。

　　值得一提的是，与其他用于逼空的“散户概念股”不同，WeWork的空头头寸并不高。事实上，S3 Partners汇编的数据显示，尽管该公司经历了种种困境，但近几个月来，对WeWork的看跌兴趣一直在消退，空头头寸占其流通股的14%，为2022年2月以来的最低水平。

　　但不论如何，索尼克称，在WeWork自行警示潜在的生存威胁后，押注该股尤其危险。当一家公司破产时，股票投资者往往会血本无归。WeWork今年稍早进行了一项不良资产交换计划，允许债券持有人以旧换新，其中包括2027年到期的、新的一级优先抵押债券，这些债券通过现金和应计利息的组合支付15%的利息。根据Trace的数据，这些高风险的CCC+评级的票据最后以52.5美分的价格交易。“这种债券定价意味着债券交易员几乎没有可能获得全额偿付，更不用说普通股股东了。”索尼克称。

　　冲击美国商业地产

　　分析师认为，WeWork的困境会给美国多个城市的商业地产带来 “系统性冲击”，成为该行业中“煤矿里的金丝雀”。

　　商业地产是去年美国经济中受打击最严重的行业之一。由于开发商严重依赖举债，在美联储连续激进加息以应对历史性的通胀后，他们的贷款支付额飙升。同时，高利率叠加疫情后居家办公的热潮，共同压低了城市办公楼和其他商业空间的价格。这种对商业地产资产价值的打击，以及今年几家地区银行的倒闭，导致小型银行不再向商业地产开发商放贷。结果是，该行业正在应对更高的债务成本、更少的信贷机会和地产价值的大幅下跌，而这还未纳入美国经济陷入更广泛衰退的可能性。

　　近几个月来，从埃隆·马斯克和查理·芒格，到房产投资大亨杰夫·格林（Jeff Greene）和小罗斯·佩罗（Ross Perot Jr．），都对陷入困境的美国商业地产行业发出了警报。WeWork的临时CEO托利也坦言：“从成熟的大型企业到初创企业，越来越少企业愿意长期租赁地理上固定的空间。”

　　哥伦比亚大学商学院房地产与金融教授纽维尔伯格（Stijn Van Nieuwerburgh）表示，WeWork是共享办公领域的关键参与者，它的失败可能会对美国许多城市的商业地产造成“系统性冲击”。“这将给苦苦挣扎的办公楼市场泼更多的冷水。”他最近警告称，“办公领域的麻烦可能会冲击城市，引发信贷紧缩，并影响整体经济增长。”

　　房产经纪公司第一太平戴维斯的北美区总裁里普森（David Lipson）也称：“WeWork的失败在规模上和影响力上会让其他同类企业相形见绌。”根据美国证券交易委员会（SEC）的一份文件，截至2022年底，WeWork在全球运营的共享办公空间约4390万平方英尺（约合408万平方米），其中1830万在美国和加拿大。

　　而由于WeWork总部位于纽约且在纽约的共享办公空间市场占有度很高，如其破产，纽约商业地产行业恐会首当其冲。

　　根据第一太平戴维斯今年第一季度的一份报告，WeWork在纽约曼哈顿地区的690万平方英尺面积占该区所有共享办公空间的61.4%，远远高于排名第二的IWG，后者拥有13.9%的份额。

　　利普森称，WeWork上周发出经营危机警告可能会让一些租户争先恐后退租，而曼哈顿剩下的共享办公市场可能无法容纳他们，一些人可能会转而租用传统的办公室。

　　对房东来说，WeWork宣布的重组或退出更多租约的计划可能会影响他们的现金流。如果WeWork最终申请破产，情况可能会更糟。根据巴克莱银行的一份报告，在诉讼过程中，相关租赁行为可能会陷入停滞。巴克莱银行董事总经理、CMBS研究主管奥弗比（Lea Overby）在报告中写道：“鉴于目前纽约办公楼市场的基本面疲软，我们认为这些办公楼可能会因过度集中而面临关闭风险。”

　　奥弗比表示，WeWork在商业抵押贷款支持证券（CMBS）市场有很大的敞口：持有24亿美元由办公楼支持的CMBS贷款使WeWork成为前五大租户；35亿美元CMBS未将WeWork列为租户，但相关抵押办公楼却出现在WeWork的网站上；另有16亿美元的CMBS已将WeWork列为租户，但相关抵押办公楼并未出现在WeWork的网站上，可能意味着这些办公楼已经关闭。纽约办公楼同样是重灾区，占WeWork CMBS总敞口的38%。

　　“曼哈顿地区和全美许多城市面临的问题之一是，办公楼空缺率已经创下历史新高。所以WeWork的情况会给快倒下的骆驼再添一根稻草。”奥弗比补充称，“如果WeWork真的申请破产，它可能会留下一个很大的缺口，其他房东可能很难填补。”